200萬元三年前可以買一套100平方米左右的學位房，今年初200萬元能買到的面積卻可能連一套公租房都不到！

昨日，記者從中介機構提供的最新成交數據了解到，雖然離3月傳統學位房成交旺季還有一段時日，但今年的學位房市場已在年初提前“起飛”，以為子女購買學位房作為購房目的的比例，在今年前兩個月已突破了5%大關，創下三年多來的新高。

業內人士指出，這一動態變化源于教育部出臺的“就近入學”新規。新規一出，一時再度引發市民對學位房漲價的擔憂。

現象

越秀區：學位房主力區 價格今年還在漲

“不看不知道，一看嚇一跳！在老城區買一套條件環境相當的學位房，價格比節前還高。”郭女士原本打算賣掉自己在東圃的一套單位再買一套越秀區的學位房單位。她的購房總預算約在200萬元左右，但仍在上升的學位房房價把她嚇退了。

實際上，提起學位房，家長關注的主要區域還是集中在教育資源享有較高口碑的越秀區。記者了解到，越秀區學位房價格在近五年保持穩步上升態勢，整體樓價升勢基本高于大市整體水平。

據統計，2012年越秀區二手住宅成交均價同比漲幅達12.5%，高于同年全市整體10.5%的同比增幅；2013年越秀區二手住宅成交均價同比漲幅達22.3%，而同年全市整體二手住宅成交均價同比增幅僅17.1%。2014年年初越秀區二手住宅成交均價突破2.6萬元/平方米，較去年增長15.8%，高于同期全市僅13%的增幅。

天河北板塊：比肩越秀區板塊

廣州各區中，目前天河區已經提前實行小升初就近入學。所以近年來天河區對口的47中、匯景47中、天河中學等優質高中的小學學位房價格，一點也不低于傳統教育強區越秀區的學位房。如天河北路擁有省一級華陽小學學位的學位房，部分已叫價40000~42000元/平方米。而其整體的板塊均價近年也穩步上升，比肩甚至超越越秀區。

“東風東小學的學位房現在和天河北的學位房價格差距其實都不大，但是天河區勝在可在義務教育階段一步到位。”市民劉先生表示，自己不久前賣掉了位于海珠區的房子，舉家遷至天河北。

二手樓價在近五年基本保持穩步上升態勢，如華陽小學及東風東路小學等名校所在的片區，現時二手住宅成交均價已突破3萬元/平方米的大關，而小北路小學和中星小學等越秀區重點名校所在板塊的二手住宅成交均價現時亦突破2.4萬元/平方米。

樓梯樓電梯樓年初漲勢現分化

“現在學位房房價那么高，不少朋友都只能賣一買一，還要補上一部分資金。”讓市民白女士感慨的是，不少樓梯樓單位的均價已遠遠超過2萬元/平方米，而且居住環境也不如電梯樓小區。“有些樓梯樓樓齡長一點的，都不能使用利率更低的公積金貸款了！而且重新裝修還要花一大筆錢，與其這樣，還不如買套電梯樓省心。”

樓齡較長的樓梯樓學位房，與樓齡較短、配套較好的電梯樓學位房相比，在今年年初的大勢下，漲勢后勁明顯不足，價格漲幅基本都已回落到10%以下。這顯示出在購房門檻逐步提高的情況下，購房者在考慮學位這一因素的同時，對學位房配套設施和居住環境的要求也在逐步增加。

提示

1.入讀要人戶一致且是實際居住地

中介人士提醒，家長(或法定監護人)擁有小學公布的地段內的房產(100%產權)、并且家長、小孩的戶口也都在該房產內，便符合地段生的要求。在人戶一致同時，還要求小學地段房產是適齡入讀小朋友的實際居住地。如果家長和小朋友實際住在位于郊區的大房子，但家長在市中心買了一套小的學位房用于出租，就想讓小孩到地段所屬的小學上學的話，是沒有保證的。

此外，市民在購買學位房時需要查清楚學位是否被占用。各區都規定：“該住宅單元原業主沒有小孩在對口小學在讀1~5年級的，由對口小學接收；如該住宅單元原業主已有小孩在對口小學在讀1~5年級的，均由區教育行政部門按就近入學的原則統籌安排學位。”

2.名校分校周邊房價未必有必然優勢

業內人士分析，大多數學位房都位于中心城區的優質地段，因此除了學位支撐力之外，還有其他市政配套因素產生共同作用，使這類房源的售價相對堅挺。如果整體大市沒有明顯下滑，無論在哪個時候購買都容易面臨購房成本逐步上漲的壓力。記者分析，名校分校區周邊的房源價格未必會因為學校被合并而上漲到主校區周邊房源同等的水平上。

例如，廣州在番禺等地不少樓盤，都有名校開辦分校，以吸引購房者購房，但一來這些買家以首次置業者居多，不太看中學位，二來名校還是普遍把資源集中在老城區的本部，無論并校還是設置分校，教育資源再分配仍然存在不均的問題。因此，從價格上看，郊區帶名校分校學位的二手房，增長也不如市區學位房，老城區學位房價格更是一路走高。

指南

部分名校學位房投資

小北路小學

合富置業高級營業經理劉玉明透露，若手頭上有200萬元要購買能入讀小北路小學的學位房，可考慮接近20年樓齡的60平方米的兩房框架結構樓梯樓單位；至于電梯樓方面，能考慮如小北御景等樓盤的40~50平方米兩房單位。

東風東路小學、育才小學

目前預算在200萬元內能入讀東風東小學的學位房只能選擇50~60平方米的樓梯樓。育才小學學位的學位房選擇較多，如梅花路35平方米左右的細面積單位，單價在3萬元/平方米，或者50~60平方米的2房單位。而能入讀這兩所小學的電梯樓學位房預算至少要300萬元以上。

署前路小學

手持200萬元想購買能入讀署前路小學的學位房基本都是只能選擇樓梯樓，70平方米左右的3房性價比比較高，但較少放盤，一般只能選擇60平方米左右的2房單位，能入讀署前路小學的電梯樓單位不多，而且面積大，總價相對較高，至少手持300萬元才能考慮。

中星小學

200萬元能入讀中星小學的學位房只能選擇周邊的樓梯樓，大概70~80平方米的2房，而電梯樓的預算至少要去到250萬元，目前客戶買學位房多為自住。

朝天路小學

200萬元左右想在朝天路購置學位房，20年樓齡左右的樓梯樓選擇比較多，對于以自住為目的的家庭型買家來講，60~70平方米左右的三房低層物業性價比最高。目前朝天路樓梯樓的市場均價為2萬~3萬元/平方米左右。

華陽小學

200萬元能入讀華陽小學的學位房，樓梯樓只能考慮相對較舊的小區，如林和東、紫荊花園等的60平方米2房單位，總價在195萬元左右。電梯樓可以考慮耀星華庭25平方米左右的單間，總價在130萬元左右，或者僑林苑50平方米左右的一房單位，總價在210萬元左右，而80平方米左右的2房單位，總價在230萬~250萬元。

穗花小學、江南二小

能入讀穗花小學的學位房可以考慮穗花新村65平方米的3房樓梯樓單位或者74平方米的2房電梯樓單位，單價均在2.5萬~2.6萬元/平方米。而能入讀江南二小的學位房，樓梯樓可以選擇江南西的紫山大街、紫玉大街60~70平方米的2房單位，電梯樓可選擇南天閣的單位，90平方米的2房，均價在2.3萬~2.4萬元/平方米。（文、圖、表/記者賴偉行）

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