又到大學畢業季，不少年輕人會選擇在柳州打拼，租房就成了不可或缺的一環，不少人也為此犯愁，擔心租房時被別人坑。實際上，法律賦予了承租人一些特別的權利，通過下面的案例，希望能夠給大家一定的提醒和幫助。

房屋損壞該誰修

案例：小王大學畢業后，在柳南區航嶺路附近租了一套民房居住。之后，因房屋年久失修，出現漏雨現象。小張為此找到房東要求維修，但房東認為既然房子已經租給小張，那么管理和維護的工作就應由小張負責，故不同意維修。無奈，小張只好自己請人對房屋進行了維修，花費1500余元。對該筆費用，小張與房東相持不下，均不愿意承擔，最后鬧到了法院。法院最終調解房屋維修費由房東承擔，小張可以在租金中抵繳。

法官說法：《合同法》第220條、第221條分別規定，“出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外”；“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔”。據此，在當事人雙方未對房屋維修進行約定的情況下，保證租賃物適合使用，進行必要的維修，是出租方的基本義務。本案中，小張和房東對維修費用并未約定，故房屋的維修應由房東來負責，小張在要求房東維修未果的情況下自行維修，維修費用理應由房東承擔。

房屋易主可續租

案例：2013年1月，李某在柳北區躍進路某小區租了一套一居室的房子，其與房東劉某簽訂了租房協議，租期為兩年。租賃期限內，劉某因更換房屋將上述房屋出賣。之后，2014年10月，新房主張某找到李某，說他是房屋的所有人，限李一周內搬離。李某認為自己的房屋租賃合同尚未到期，故拒絕騰交房屋。雙方在協商未果的情況下，張某將李某告上了法庭，要求李某限期搬離。法院經審理后，依法駁回了張某的訴訟請求。

法官說法：在租賃合同中，如房屋在租賃期限內，因買賣、贈與或繼承等發生所有權轉移的，承租人對于該房屋的使用權不因房屋所有權變動而受影響，也即房屋租賃合同對第三人（房屋的新所有權人）依然有效。這就是人們常說的“買賣不破租賃”。

《合同法》第229條規定，“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。法律設立買賣不破租賃制度，旨在保護承租人的合法權益。本案中，張某雖然取得了房屋的所有權，但是仍應履行劉某與李某簽訂的租房協議，直至租賃期限屆滿。此外，《合同法》第230條規定，“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”。其中，承租人的優先購買權，是指出租人在租賃合同的有效期限內出賣租賃物時，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有在同等條件下優先于其他購買人購買租賃物的權利。優先購買權是承租人的一項重要的權利，受法律保護，任何人不得侵犯。

裝修房屋可補償

案例：2014年7月，小玲和小葉從大學畢業后開始創業。她們在柳州市文昌路某小區租了一套商品房使用，雙方約定租賃期限為1年。由于房子處于毛坯狀態，承租后，小玲和小葉在征得房東賴某同意后，對房屋進行了簡單裝修，安置了防盜窗，鋪設了地板，室內又安置了空調、電話等。不久，房東賴某因兒子急著結婚，向小玲和小葉提出解除租賃合同，小玲二人表示理解和同意，但要求賴某補償他們在裝修方面的投入，雙方因此事不能協商一致。小玲、小葉拒絕搬出，賴某遂向法院提出訴訟。最終，法院對該案進行了調解，由賴某向小玲、小葉賠償1.3萬余元，雙方握手言和。

法官說法：最高人民法院《關于貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見》第86條規定，非產權所有人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定處理；沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除，不能拆除的，也可以折價歸財產所有人；造成財產所有人損失的，應當負賠償責任。本案中，防盜窗和地板拆除后會明顯損害物品價值，故應當進行估價并由賴某對小玲和小葉給予補償。而空調、電話等可以拆除的物品，可由小玲和小葉拆除后拿走。

遭遇不可抗力

案例：2012年4月，覃某在柳南區帽合村與房東梁某簽訂《房屋租賃合同》，承租兩層樓房，租賃時間從2012年4月l日至2013年3月31日，一年租金1.3萬元，平均每月租金為1083元，同時繳納押金1000元。合同簽訂后，覃某當即繳納了一年租金和押金，梁某也將房屋按時交付。然而，2012年5月10日，由于發生地陷災害，覃某租屋所在區域房屋不能居住，覃某只好放棄租房，并向梁某索要剩余租金。梁某卻一直以種種理由拒絕。覃某訴至法院，要求解除合同并索回房租。最終，法院作出一審判決，確認雙方簽訂的《房屋租賃合同》解除，梁某退還覃某租金及押金共1.25萬余元。

法官說法：因不可抗力致使合同不能繼續履行，出租方和承租方對合同終止均無過錯的情況下，除雙方當事人自行約定對裝修物的損失進行補償以外，法院只能依據公平原則，在考慮雙方當事人實際損失情況的基礎上，對損失進行公平分擔。本案中，覃某與梁某簽訂的《房屋租賃合同》規定，因不可抗力致使不能實現合同目的，當事人可解除合同。覃某未能在所租房屋居住，系自然災害造成，雙方簽訂的合同依法應予解除。而梁某未能對覃某的訴求提出異議，亦未出庭進行答辯，視為同意覃某解除合同之主張。由此，法院依法確認雙方的《房屋租賃合同》解除，扣除相應租金后，梁某應返還覃某租金以及押金。

轉租房需謹慎

案例：小黃從房東廖女士處承租了一套兩居室，租賃合同中約定未經房東書面同意，出租人不得轉租。但是小黃剛住了不到一年就因工作調動，想將房子轉租出去，再在離單位近的地方租套房子。于是，小黃私下與同事小韋簽訂了轉租協議，將房子轉租給了小韋，并囑咐小韋房東不同意轉租，并要小韋自稱是自己的親戚。不久，廖女士發現了問題，立即要求小韋搬離房屋。廖女士提出解除與小黃的租賃合同并要求其承擔違約責任。最終，法院支持了廖女士的訴求。

法官說法：《合同法》第224條對轉租作了明確規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。本案中，小黃未經廖女士同意，私下將房屋轉租給小韋，其行為已構成違約，應當承擔相應責任，廖女士有權解除合同。而小韋明知小黃不具備轉租權限的情況下，應自行負擔部分損失。因此，承租人在承租房屋之前應認真審查出租人的房產證、身份證等相關證件。對于無上述證件的二房東，更要倍加小心，轉租時應查明轉租人權限，并應及時取得出租人的認可。

【提醒】

目前，人們往往在一些中介網站上尋找房源，但是一些不法分子也利用了這一點，在網上發布虛假信息，更有甚者故意將房屋租金調低，并留下微信號碼讓承租人聯系，之后以交看房費、定金等方式騙取錢財。法官提醒，一旦發現房屋租金明顯低于同地段的房租，承租者就要提高警惕。此外，租房最好通過中介機構，因為中介機構可以提供非常完備的租賃合同，有利于保護自己的合法權益。但在選擇中介公司時，也要事先了解一下其可靠度和信譽度。簽訂房屋租賃合同前，承租人應事先查驗產權人（出租人）的房屋所有權證及身份證明，并保留相應證件原件或復印件。對于物業管理費等費用，要在合同中約定由誰交納，還要將屋內所有物品詳列一份清單，作為合同附件，并約定出現破損后的維修費用由誰承擔等。

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