7月27日，本報刊發的“關注小區配套學校”系列報道引發市民熱議。目前南寧市在小區配套學校規劃方面的相關情況究竟如何？南國早報記者7月27日向南寧市規劃管理局發出了采訪函和采訪提綱，8月14日，該局以書面形式作了回復。據了解，目前南寧市對小區配套學校在規劃和設計標準方面都有較完善的規章制度，但在具體的建設實施階段卻存在“拖后腿”的情況
部門回應
中小學布局
均有嚴格規劃
問：南寧市中小學校的布局如何規劃？
南寧市規劃局：目前南寧市的中小學校的布局，依據的是《南寧市中小學布局調整規劃與實施方案（2010-2020）》（以下簡稱《布局規劃》）。同時，在具體的規劃審批工作中，依照《南寧市保護城市中小學幼兒園用地條例》、《南寧市普通中小學校校舍建設標準》等規章、標準的要求，對中小學及幼兒園用地進行保護、控制。對于居住人口達到7000人以上的居住用地，均要求項目業主按標準要求，配套建設相應規模的中小學及幼兒園等公建配套設施。
對于單個居住組團人口規模達不到“7000人以上”的，項目業主可以不在項目內配建學校。這種情況必須通過片區統籌、預留教育用地的方式來解決。
在市內各片區控制性詳細規劃編制過程中，均嚴格按照居住人口測算規模，規劃預留了片區范圍內配建中小學、幼兒園的位置和用地范圍，在新區開發和舊城改造中也都嚴格按照控規對中小學用地實施規劃管理工作。
調查：記者查閱南寧市多個片區的控制性詳細規劃圖發現，圖中確實都明確規劃有學校的位置和邊界，但涉及相關標準和規章的指標未標注，難以查證是否真達到規范標準。
開發商不能擅自修改規劃
問：小區配套學校的規劃是否存在宣傳時是24個班，建設過程中開發商將規劃修改成18個班的情況？
南寧市規劃局：包括小區配套學校在內的所有建設工程，它的修建性詳細規劃、設計方案和總平面圖，一經依法審定，就不得擅自更改。以出讓方式獲得的土地，如要修改方案，且涉及提高容積率的，必須滿足容積率管理的相關規定。同時，要按規定程序步驟開展專題論證、征求利害關系人意見等工作。容積率調整后的建設項目，應配套的教育設施仍需滿足相關規范和技術規定的要求。也就是說，假設某項目按原來的設計，是只需要配建18個班的小學的。提高容積率增加居住人口后，就應該按增加后的居住人數來測算小學的規模。
業主可對調整規劃提意見
問：如果開發商確實想要調整小區配套學校的規劃，小區業主如何才能知曉？不同意調整又該如何維權？
南寧市規劃局：建設項目需要進行規劃調整或變更的，需要在本地主要報刊上刊登擬調整信息的公告，業主可以留意查看。同時，在項目現場、市規劃局公告欄、市規劃局網站、市規劃展示館，業主都可以查詢到相關的公示信息。小區業主作為小區規劃調整的利害關系人，還可以在規定期限內，對擬調整的規劃事項提出意見。按規定需要聽證的，業主還可申請聽證。
記者調查
規劃中的部分學校
仍是“畫餅”
雖然有比較完備的規章和設計標準作為依據，南寧市還出臺了《布局規劃》和《南寧市城區中小學建設五年計劃（2011~2015年）》（以下簡稱《計劃》），但記者發現，一些規劃中的學校在建設方面卻存在“拖后腿”的情況。
比如按照《計劃》，在2011年到2015年，南寧市共要新建、改建、擴建中小學校235所。其中新建學校143所，有48所為小區配套學校，但目前不少新建學校仍是“畫餅”。如良慶區玉龍學校按《計劃》2012年竣工驗收，但這所規劃的學校開工剪彩多次，實際上至今還沒有動工。
此外，受城市建設速度快等因素影響，一些已規劃好的學校，還存在無法滿足片區內居民需求的情況。如今年3~5月，南寧市人大常委會在執法檢查中就發現，由于目前南寧市的城市控規仍在調整，新區的學校規劃選址、用地面積存在不確定性，部分片區沒有預留教育用地或預留不足，造成新建學校無地可選，如大沙田片區、玉洞片區等。在五象新區的一些小區，新規劃的學校規模與新區發展目標不相應，有些遠遠達不到相關標準的要求。
教育行業內人士透露，以五象新區的某小區為例，該小區今年已有業主入住，有的家長也找到教育部門，要求安排他們的子女就近入學，但距離該小區最近的小學也有約4.5公里遠。據悉，該小區項目業主已按規定繳納了配套學校的建設資金，但按照規劃圖，附近并沒有規劃小學。
關注小區配套學校之建議篇
各方對如何做好小區配套學校建設建言獻策
配套學校不能總是“鏡中花”
8月16日、17日，針對“入學難”和小區配套學校規劃、建設方面的問題，社會學者、教育專家、地產業內人士等提出了意見和建議
建議1
政府統籌主導學校建設
南國早報記者調查發現，目前在南寧市的公辦學校中，小區配套學校所占的比例還很低。有教育行業內人士認為，小區配建學校的做法，是政府把建學校的主導權交給開發商，把自己應做的事情轉嫁給了開發商。
該教育界人士稱，學校作為公共民生項目，不應該與商品房捆綁。要求開發商投資做一件完全不盈利的事情，很難做好，因此才會出現很多小區配套學校“難產”的現象。目前南寧已建成的一些小區配套學校，有的設計、建設質量不高，有的設施利用率不高。他建議，學校應該回歸政府主導建設的軌道。比如某片區有6個項目用地準備出讓，按標準應建3所學校。那么在土地出讓前就應把學校用地預留好，開發商只買純粹的經營性用地，不參與學校的土地出讓和建設工作，學校建設資金則在土地出讓金中根據相應標準來計收。
建議2
建立懲罰機制約束開發商
同是省會城市的安徽合肥，幾年前的情況與如今的南寧極其相似。合肥在2000年前后有很多小區都沒有配建學校，大量業主子女無法就近入學。但2006~2007年，該市在一年時間里就建成了33所配套學校，較好地解決了問題。
2007年，南寧市多個部門曾組成調研組赴合肥調研。參與調研的一名南寧教育界人士透露，合肥市在配建學校方面有一條非常“狠”的制度，就是開發商不建好配套學校，住房部門就不發商品房的預售證。回到南寧后，調研組也曾根據合肥的經驗草擬了一個方案，但最后相關部門沒有支持這個方案，原因是有人認為這會增加開發商的資金壓力，法制部門還認為沒有法律依據。業內人士建議，即便學校建設和預售證發放不能捆綁，也可以建立一個懲罰機制。如要求開發商先按要求建好配建學校，才能報建下一個項目。
據悉，南寧市教育部門目前正聯合住房部門，對市區小區配建學校的情況進行檢查，預計在9月形成調查報告提交市政府。
建議3
用優惠政策引入民間資本
廣西社會科學院社會學研究所所長周可達建議，在學校建設資金的籌集方面，可建立多渠道、多層次、多元化的資金投入機制。在政府層面確保中小學辦學資金需要的同時，制訂優惠的民辦教育用地政策，吸引民間資本、社會資源進入教育領域。
近年來老城區的危舊住房改造、舊城改造等項目頻頻啟動。項目完工后，容積率往往會比原有的老居民區高出不少，增加了就近入學的壓力。對此，周可達建議，相關部門應對老城區的中小學布局規劃進行及時調整，保證入學需求和招生名額的動態平衡。
建議4
明確違規者的法律責任
周可達曾參與過有關“入學難”問題的調研，發現配建學校建設滯后、原規劃的學校用地被改變性質用于經營性項目等問題。但相關的法律法規對這樣的情況沒有懲處的辦法。
業內人士介紹，在《南寧市中小學幼兒園用地保護條例》、《廣西壯族自治區實施<中華人民共和國城鄉規劃法>辦法》等法律法規中，都明確了已劃定的學校用地不能挪用，但卻沒有明確當配套學校沒有嚴格按相應規模規劃設計建設時，相關責任人應承擔的法律責任。這就給了開發商“操作”的空間。
上述業內人士建議，小區配建學校的規劃、占地面積等內容，應在土地出讓前就明確并公示，同時列出規劃依據和計算方式，把所有數據都公開來供社會監督。同時以地方法規的形式明確責任和處罰機制，讓各方都不能、不敢打學校用地的主意。
買房時被告知是學區房，孩子入學時才發現不是，如何才能避免這種情況發生
買學區房要多留個心眼
恒大蘋果園小區已入住幾年，但規劃的學校目前尚未建好。 記者 蘇華攝
廣西新聞網-南國早報記者 雷倩倩 蔣曉梅 李儉芹
為了讓孩子進入自己心目中的“名校”，不少家長都會進行“教育投資”，購買所謂的學區房。然而，有時候花高價買的房，最終卻未必能如愿進入“名校”。在購買學區房時，要留意哪些問題？如何識別開發商開出的只是“空頭支票”？記者采訪了教育、工商等社會各界人士
1未建好的期房無學區
調查：2014年，考慮到孩子即將入學，許女士在南寧市青秀區某學校附近購買了一套商品房，開發商聲稱買房后可以入讀青秀區的學校。今年許女士幫孩子報名時才發現，由于還沒有拿到房產證，雖然能提供購房合同，但樓盤尚在建設中，沒有實際入住，附近學校根本不收。許女士回家找來合同一看，才發現上面寫明2016年交房。
南寧某二手房中介稱，一些購房者選擇購買二手房，因為二手房在過戶后就可以拿到房產證，這對孩子入學來說，是一個重要的保障。因此在一些靠近名校的地段，即使一些房屋已經老舊，但近年來房價和換手率一直居高不下，就是因為不少“候鳥型”的購房者在孩子入學前買房，讀完書后再賣掉。
提醒：記者采訪各城區教育局發現，小學在接受報名材料時，除了戶口和房產證，“是否實際入住”也非常關鍵。如今不少樓盤在尚未建成時，就用“學區房”作為重要賣點。但事實上，期房建好，房主入住，開發商向城區教育局報備后，教育部門才會為新交房的小區劃分學校。如果樓盤還在建設中，業主沒有實際入住，教育部門不可能為該樓盤業主的孩子就近安排學校入讀。
不少學校還會在接受了報名材料后，去實地家訪。家長即使有房在學校地段范圍內，如果沒有實際入住，也可能會被學校拒收。甚至有些城區會優先安排常住居民，學校在名額緊張的情況下，購房不到一年的業主，也可能會被分到其他學校。
2
開發商口頭承諾不算數
調查：“首付3萬，地鐵學區房”、“學區特供精裝房”……在不少售樓廣告中，都能看到這樣“傍名校”的宣傳語。這些頗具煽動力的宣傳標語，也確實讓不少家長動心。江南區五一路某樓盤，當年在賣房時打廣告稱業主子女可入讀福德小學，后來業主發現小孩被分到另一所小學讀書，才大呼上當。西鄉塘區秀靈路某樓盤當年也打出廣告稱，業主小孩可入讀秀田小學，但實際卻并非如此。
除了在廣告上有類似宣傳，一些銷售人員還會給消費者口頭承諾“是學區房”。在鳳翔路某樓盤購房的居民說，他們在買房時，銷售人員明確稱，這個地段的適齡兒童將劃分到濱湖路小學就讀。但入住后，孩子卻分到了鳳翔小學。
南寧市工商局專業市場分局房地產市場工商所所長鄧建英告訴記者，根據《房地產廣告發布暫行規定》，房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理升學等事項的承諾，且房地產廣告必須真實。房地產廣告中涉及文化教育設施的，如在規劃或者建設中，應當在廣告中注明。
據了解，商品房的銷售廣告、宣傳資料、或是貼在大堂的宣傳語，都可視為對消費者的要約，即使上述宣傳內容未寫入商品房買賣合同，仍應視為合同內容。但根據《最高法院商品房買賣合同司法解釋》，這類宣傳要產生契約責任，須是商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施。然而，除非是小區配建的學校，否則其他學校都不屬于小區范圍內的設施。如果不把具體的情況寫入合同，僅憑廣告宣傳單，一旦入讀某校的承諾不能兌現，業主維權時會出現困難。
提醒：南國早報南國法援公益律師唐建勇表示，若開發商宣傳的內容中明確“學區房，孩子可就讀××學校”，入住后沒有兌現，可視為開發商違約，開發商需承擔相應責任。不過，一旦出現糾紛，房產銷售人員的口頭承諾“可讀××學校”無法作為維權證據，因此消費者在購房后，一定要保留購房時的宣傳單等固有證據。
如果開發商僅是口頭承諾，鄧建英建議，消費者在購房時可與開發商協商，在雙方自愿的前提下，在商品房購房合同中具體明確開發商的承諾，同時設定違約責任。雙方可約定，若學區劃分后，該小區不在約定學校的范圍內，那么購房者可以退房；或者在合同中約定開發商給購房者可以接受的違約金，以及明確違約金的計算方法等內容。一旦出現糾紛，有利于消費者維權。
3
距離近未必就是學區房
調查：部分購房者認為，學區房一定是離學校距離很近，可事實上并非如此。教育部門在地段劃分時，雖然本著“就近入學”原則，但并不完全等同于物理距離近。例如西鄉塘區衡陽路小學對面的一些住戶，走到該校只需要兩分鐘左右，但卻被劃到相對遠的華衡小學就讀。
實際上，盡管某些樓盤與所宣稱的學校僅一街之隔，甚至學校就在小區“隔壁”，卻未必是該校的學區房。不少開發商為誤導消費者，會打出“毗鄰××學校”、“周邊分布××學校”，實際上開發商提及的學校，很可能不是該小區的地段學校。
記者走訪時了解到，對樓盤的地段劃分，不少購房者都是從開發商和銷售人員口中獲悉的，自己并不了解。不少開發商負責人曾向記者表示，一個樓盤在最初的建設時期，教育、交通、園林等配套只是參照規劃，最終規劃是否會修改，他們其實也不能確定。
此外，學校的地段也并非一成不變。為了小孩入學，楊女士2011年買了南寧市解放路一樓盤的房，該樓盤是舊房改造項目，此前這個片區的孩子都入讀衛國小學。楊女士認為該樓盤離衛國小學很近，并且拆遷前的地段學校也是衛國小學，自然是該校的學區房。然而，當樓盤交房后業主子女要入學時，她發現該小區被劃到了相對遠的華西路小學。
提醒：鄧建英說，類似“毗鄰××學校”的廣告語，并未踩中“雷區”，但是打了“擦邊球”，容易讓消費者產生誤解。桂雅路小學校長陳一璐建議，家長在買學區房前，最好能咨詢城區教育局或者目標學校，雖然新樓盤具體會劃分到哪個學校未必清楚，但不能讀哪個學校，他們大多數時候還是心中有數。
南寧市教育局相關負責人介紹，劃地段前，工作人員會進行摸底調查，統籌考慮區域布局和學校招生能力等因素。對各個家庭來說，地段只能是相對就近，不是絕對就近。此外，一些歷史悠久的學校，還要考慮歷史劃分地段的情況。一些單位的孩子長期都入讀某學校，不能因為距離學校更近的地方新建了樓盤，就將原來的單位“踢出”該學校地段范圍。
不過市民也需要注意，每年學校的地段范圍雖然不會有大調整，但都會有微調。所以，沒有100%的學區房。如果周邊有新建學校，地段還會有較大變動。
4
謹防配套學校“難產”
調查：記者在多份商品房買賣合同中看到，有些交付條件中雖提到了“教育文體設施”內容，一般卻容易被忽略，而有些開發商則直接去掉了這一條。家住恒大蘋果園小區的章女士告訴記者，她購房時，開發商聲稱小區將建配套學校。如今時間過去五六年，小區學校仍未建成。因購房合同并未明確學校配套的內容，業主無法向開發商追責。
據鄧建英介紹，2001年前后，工商部門和房產部門共同規范、制定了商品房買賣的格式合同，目前，南寧市各開發商均使用該格式合同。因當時小區配套學校不足的矛盾尚未凸顯，因此合同并未對該內容專門設置詳細條款。但消費者在購房時，有權與開發商協商，將開發商承諾的內容補充到合同中。
不過唐建勇認為，在商品房買賣過程中，購房者處于弱勢，現實中，很難要求開發商補充所承諾的內容，如配套學校的建設完成情況、學區房可就讀的學校范圍等。
提醒：記者在采訪過程中發現，越來越多的開發商在售房時號稱有小區配套學校，但最終實現不了的情況比比皆是。南寧市工商部門提醒，若開發商不愿將銷售房屋時的承諾寫進商品房買賣合同中，消費者選擇時要謹慎。摸清情況后，再交預付款。
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